Estimados,

 

El día 1 de Julio de 2020 entró en vigencia la Ley 27.551, que establece una profunda reforma sobre los alquileres que se pacten a partir de esa fecha.

 

Dicha modificación provocara efectos no deseados entre las relaciones inquilino/locador. A grandes rasgos, podemos enunciar las siguientes modificaciones:

 

- Se amplía la duración mínima de los contratos de dos a tres años, cualquiera sea su destino (habitacional o comercial).

- Establece el ajuste de los alquileres pactados en forma anual, mediante la aplicación de un indice combinado entre las variables de precios y salarios, que publicara mensualmente el Banco Central.

- El importe del depósito en garantia no podra ser mayor al monto del primer mes de alquiler, y al devolverse, tendra que ser igual al monto del ultimo alquiler percibido.

- El locatario puede producir arreglos y reparaciones en el inmueble, previa notificación precisa al propietario. La falta de respuesta por parte de éste, da derecho al inquilino a efectuar dichos arreglos y/o reparaciones, con cargo al propietario.

- El locador deberá hacerse cargo de los impuestos municipales y provinciales que graven la propiedad, (A.B.L., Impuesto Inmobiliario) asi como también de las expensas extraordinarias.

- El inquilino podrá proponer como garantía dos de las siguientes opciones: 1) Título de propiedad inmueble; 2) Aval bancario; 3) Seguro de caución; 4) Garantía de fianza o fiador solidario; 5) Garantía personal del locatario (a instrumentar mediante recibo de sueldo o certificación de ingresos). El locador no podrá exigir una garantía que supere cinco veces el valor locativo mensual, ni diez veces en el caso de que el garante sea el mismo inquilino.  Si Ud. cree que el congreso nacional esta lleno de idiotas, con este último parrafo lo confirma.

- El inquilino podrá rescindir el contrato luego de transcurridos seis meses de su inicio, preavisando al propietario con un mes de anticipación, como mínimo. En este caso, deberá abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler, si la rescisión se produce dentro del primer año, o de un mes a partir de dicha fecha. Si el preaviso se produce con 3 meses de anticipación, no deberá abonar indemnizacion alguna.

- Faltando 3 meses para la finalización del contrato, cualquiera de las partes convocará a la otra para tratar la renovación del mismo. El silencio del locador da derecho al inquilino a resolver el contrato sin pago de indemnización alguna. 

- El contrato debe ser declarado ante AFIP por parte del propietario, aunque también lo puede hacer el locatario.

- La intermediación para su celebración deberá ser efectuada por profesional matriculado para ejercer el corretaje.

- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social, destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna. Este inciso, por lo ambiguo, es muy preocupante, dado que no aclara el alcance de dichas medidas.

 

Como se observara, la nueva ley solo entorpecerá la relación entre las partes, dado que todas las restricciones que se imponen, solo lograrán que el propietario decida trasladar al valor locativo, todas las limitaciones establecidas en los puntos anteriores.

 

Con respecto a la situación impositiva del Locador, se debe tener en cuenta lo siguiente:

 

La locación de inmuebles para vivienda esta exenta de IVA, pero gravada por Ingresos Brutos, siempre y cuando se tenga en locación mas de un inmueble. En CABA la alícuota es del 1,5% y en Provincia de Buenos Aires es el 5%. El alquiler de locales o viviendas para recreo o veraneo está alcanzada por el IVA.

El locador solo podrá revestir impositivamente el carácter de Monotributista, cuando no posea mas de dos inmuebles en alquiler, y no este inscripto en el Impuesto a las Ganancias por alguna otra actividad.

 

Como se verá, a la hora de determinar el valor locativo de la propiedad a rentar, deberá tener en cuenta que tendrá a su cargo los impuestos territoriales, expensas extraordinarias, Impuesto a los Ingresos Brutos, Impuesto a las Ganancias y eventualmente el I.V.A.

 

Cordialmente.